「固定資産税」について詳しく解説！税額が決定される仕組みや計算する方法を紹介

固定資産税は、毎年1月1日時点で住宅やマンション、土地などの固定資産を所有する方が納付する税金です。地方税であり、納付先は住まいの自治体となります。

固定資産税の対象は「土地・家屋など」です。以下に、土地および家屋に該当するものの例を示します。

● 土地：住宅用地、田、畑、山林など
● 家屋：戸建て住宅、分譲マンションなど

固定資産税は、原則として年4回の納期ごとに分割して納付する仕組みです。自宅に納税通知書が郵送されてきたら、金額と各期の納期限を確認して納付しましょう。納税通知書が郵送される時期は、自治体によって異なります。

固定資産税の納付方法は「金融機関の窓口での現金納付」や「口座振替」のほか、自治体によっては「クレジットカード決済」や「スマートフォン決済」に対応している場合もあるので、詳細について知りたい方は各自治体の公式サイトをご覧ください。

なお、「固定資産税課税台帳」に登録されている方が「固定資産の所有者」とされ、固定資産税を納付する義務を課されます。そのため、実際に居住していなくても、納付しなければなりません。

例えば土地の固定資産税の場合、固定資産税の計算の基礎となる評価額は、実勢価格のおよそ7割といわれています。そのため、地価の高いエリアほど、固定資産税の金額は高くなる傾向です。

固定資産税は戸建て住宅だけでなく、マンションにも支払義務が発生します。したがって、マンションを賃貸契約ではなく「購入」した場合には、次の納期に固定資産税を納付する必要があるため、注意しましょう。

マンションの固定資産税は「土地」と「家屋」の両方に課税されます。家屋部分は経年劣化が考慮され、税額は年々下がっていくケースが一般的です。そのため、新築時が最も評価が高くなります。

また、マンションの場合は鉄筋コンクリート造が多く、木造の戸建て住宅よりも耐用年数が長くなり、評価額が高くなる傾向があります。

固定資産税の税額は、各自治体が固定資産を評価して評価額を決定し、その金額を基に税額が計算されます。税額が算出されるまでの主な流れは下記のとおりです。

1. 固定資産の評価(固定資産評価額の決定)
2. 固定資産の評価額から、税金の基礎となる課税標準額の算出
3. 課税標準額に税率を乗じて、固定資産税額を計算する

次項より、各段階の内容を詳しく見ていきましょう。

固定資産の評価は、各自治体が決められた方式に則って行います。市街地形態を形成する宅地の場合には「市街地宅地評価法(路線価方式)」、新築・増築家屋の場合には「再建築費を基準として評価する方法」などがあります。

例えば、住宅を新築した場合の家屋にかかる固定資産税を考えてみましょう。多くの自治体では直接現地で家屋調査が実施され、固定資産の評価が行われます。家屋調査の事前連絡は、1～3ヵ月が一般的です。

家屋調査では、家屋の屋根や外壁に使用されている資材、給排水の設備などが調査されます。おおむね30分程度で終了します。その際、家屋の平面図を用意しておくと調査がスムーズになるでしょう。

調査前におおまかな評価額が知りたい場合には、施工した工務店やハウスメーカーに相場をあらかじめ聞いておくこともひとつの手段です。

土地・家屋の評価額は3年に一度見直され、一部例外を除き3年間据え置かれます。なお、償却資産は毎年1月1日の現況を1月31日までに申告し、申告内容に基づいて評価額が決定されます。

評価額に納得できない場合
固定資産の評価額は、縦覧帳簿(じゅうらんちょうぼ)により確認できます(縦覧制度)。

縦覧制度とは、同一区内の土地・家屋の価格などが記載された縦覧帳簿を閲覧し、ご自身の土地・家屋の価格とほかの土地・家屋の価格を比較して、その価格が適正かどうかを判断するための制度です(※)。

固定資産の評価額に疑問がある場合は、各自治体の固定資産税担当部署に相談しましょう。

なお、評価額に納得できない場合は、納税通知書の交付日から3ヵ月経過するまでであれば、固定資産評価審査委員会へ再審査の申し出が可能です。

(※)縦覧期間は、原則毎年4月1日から5月31日までとなります。

次に、固定資産の評価額を基に、固定資産税の税額の基礎となる課税標準額が算出されます。

課税標準額は固定資産の評価額と同じとなる場合もありますが、軽減措置や経年減価などを考慮して計算されるため、必ずしも同額となるわけではありません。

以下では、主な軽減措置を解説します。

軽減措置(土地)
土地に関する主な軽減措置には「住宅用地の特例措置」があります。生活の基盤となる住宅用地の税額負担を軽減するために、小規模住宅用地(200平方メートル以下の住宅用地)と一般住宅用地(小規模住宅用地以外の住宅用地)に特例を適用する制度です。特例措置の内容を以下に示します。

● 小規模住宅用地：課税標準額が固定資産の評価額の6分の1
● 一般住宅用地：課税標準額が固定資産の評価額の3分の1

なお、300平方メートルの住宅用地であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地に該当し、残りの100平方メートル分が一般住宅用地に該当することを覚えておきましょう。

軽減措置(建物)
家屋に関する主な軽減措置には「新築住宅に係る減額措置」があります。これは、一定要件を満たす新築住宅の場合、120平方メートルまでの部分に対して、一定期間の固定資産税が2分の1となる制度です。

減額適用期間は、以下のようになっています。

● 3階建て以上の中高層耐火・準耐火住宅：新築後5年間
● 上記以外の住宅：新築後3年間

また、「認定長期優良住宅に係る減額措置」もあり、一定要件を満たす認定長期優良住宅は固定資産税が2分の1に減額されます。以下は、減額適用期間です。

● 3階建て以上の中高層耐火・準耐火建物：新築後7年間
● 上記以外の住宅：新築後5年間

最後に、課税標準額に税率をかけて固定資産税の税額を計算します。税率は標準税率の1.4％が一般的です。標準税率と異なる税率を設定している自治体もあります。

固定資産税の計算式
固定資産税額　＝　課税標準額　×　税率1.4％

数式を見ただけではイメージしにくいかもしれません。そこで、具体例として、以下に示す戸建て住宅に対して2023年に課せられる固定資産税を計算してみましょう。

● 土地：200平方メートル以下の小規模住宅用地で、評価額は3,000万円
● 家屋：120平方メートル以下で、評価額は2,000万円
● 2021年4月に新築

まず、土地の固定資産税額は、3,000万円×(1/6)×0.014＝7万円になります。

そして、家屋の固定資産税額は、2,000万円×0.014×(1/2)＝14万円となるので、この事例では合計で「21万円」の固定資産税がかかることを理解しておきましょう。

なお、都市計画法による市街化区域内にある土地と家屋には、固定資産税に加え都市計画税(税率0.3％以下)が加算されます。

計算方法の詳細は下記記事で詳しく紹介しているため、興味のある方はぜひご覧ください。

関連：固定資産税の計算方法を解説！実際にシミュレーションしてみよう

固定資産税の納付はクレジットカードがおすすめです。特にセゾンカードは、固定資産税の納付でも有効期限のない永久不滅ポイントが貯まり、インターネットを利用して自宅からいつでも簡単に納付できます。

自治体によっては、クレジットカードでの納付に未対応のところもありますが、東京都23区やさいたま市などを始め多くの自治体で対応しています。

なお、固定資産税のクレジットカード払いには、決済手数料がかかります。手数料の金額は自治体によって異なるため、各自治体のお支払いページをご確認ください。

下記では、クレディセゾンが発行する、固定資産税の納付におすすめのクレジットカードをカードを4券種紹介します。

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また、2年目以降の年会費は11,000円(税込)ですが、年間1回(1円)以上のカードご利用で翌年度年会費も無料で保有できます。

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普段使いから旅行まで幅広く利用可能で、ステータス性の高いクレジットカードをお探しの方におすすめのゴールドカードです。

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(※2)小数点以下は繰り上げになります。
(※3)別途「デジタル会員証(プライオリティ・パス アプリ)」へのお申し込みが必要となります。
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ショッピング時に本カードの利用で国内・海外ともに通常の2倍永久不滅ポイントが貯まり(※1)(※2)、貯まった永久不滅ポイントはJALマイルにも交換可能です。

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なお、本カードでは、世界に広がる1,700ヵ所以上の空港ラウンジをご利用いただける「デジタル会員証(プライオリティ・パス アプリ)」に年会費無料でお申し込みいただけます(※3)(※4)(※5)。

さらに、国際線を利用する際に、スーツケースなどの手荷物を自宅と空港間で届けてくれる「国際線手荷物宅配サービス」も利用可能です(※8)。重たい荷物をご自身で持つ必要がなく、旅行や出張の移動をよりストレスフリーにサポートします。

セゾンプラチナ・アメリカン・エキスプレス(R)・カードの場合、往路・復路ともに対象カード1枚につきスーツケース1個まで無料、2個目以降は1個につき15%OFFの優待価格でご利用可能です。

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海外旅行の宿泊では「Tablet(R) Hotels」の優待も利用できます。Tablet(R) Hotelsの有料メンバーシップに年会費無料で登録でき、世界約1,000件のホテルで客室アップグレードや無料朝食サービスなどの特典が利用可能です。

また、2名以上のご利用で、国内外の厳選されたレストランでのコース料理が1名分無料になる「セゾンプレミアムレストランby招待日和」を利用できます(※10)。

国内(北海道から沖縄まで)および海外(シンガポール、ハワイ、台湾)で、さまざまなジャンルのレストランが優待の対象となり、記念日や会食の場をさらに特別な体験へと演出します。

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プラチナカードならではの多彩なサービスで旅行や日常をより楽しみたい方に、セゾンプラチナ・アメリカン・エキスプレス(R)・カードはおすすめです。

(※1)一部還元率の異なるサービスおよび加盟店がございます。
(※2)小数点以下は繰り上げになります。
(※3)通常年会費 469米ドル(プレステージプラン)
(※4)別途「デジタル会員証(プライオリティ・パス アプリ)」へのお申し込みが必要となります。
(※5)プライオリティ・パスのプラン内容はカードによって異なります。
(※6)航空券代や宿泊費などの支払いに本カードを利用した場合に適用されます。
(※7)別途SAISON MILE CLUBへのご登録が必要となります。
(※8)対象空港は成田国際空港、羽田空港（第2・第3ターミナル）、中部国際空港、関西国際空港となります。対象サイズは縦×横×高さ3辺の合計が160cm、重量25kgまでの手荷物です。
(※9)「カードのご利用に関するお問い合わせ」のみ、10:00～17:00の対応とさせていただきます。
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セゾンコバルト・ビジネス・アメリカン・エキスプレス(R)・カードは、年会費無料で利用できるビジネスカードです。

申込時は決算書や登記簿謄本の提出が不要なため、起業して間もない会社や個人事業主の方でも気軽にお申し込みできます。

また、一時的な増額申請に対応しているため、高額になりやすい税金も無理なく支払えます。支払額に対してはポイントが還元され、節約や経費削減につながります。

このほか、会計・給与計算のクラウドサービス「かんたんクラウド(MJS)」の月額利用料2ヵ月無料という特典が付帯しているのも魅力です。本サービスには自動仕訳作成機能が搭載されており、経理業務の効率化を行えます。

さらに、特定のビジネス関連のサービスでカードを利用すると、通常のポイント還元率0.5％の4倍である2％のポイント還元が受けられます(※1)(※2)。以下は、ポイント4倍サービスの対象になるサービスの一例です。

● アマゾンウェブサービス(AWS)
● エックスサーバー
● お名前.com
● かんたんクラウド(MJS)
● クラウドワークス
● サイボウズ
● マネーフォワード クラウド
● モノタロウ(事業者向けサイトのみ対象)
● Yahoo!ビジネスサービス

日常生活で役に立つセゾンカード会員限定の特典も充実しており、例えば、毎週木曜日に全国のTOHOシネマズでお好きな映画を1,200円(税込)で鑑賞いただける「セゾンの木曜日」があります。

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セゾンプラチナ・ビジネス・アメリカン・エキスプレス(R)・カードは、手厚いビジネス向けの特典が付帯したプラチナビジネスカードです。

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ここまで紹介してきましたとおり、固定資産税の税額が決定するまでには固定資産の評価や軽減措置などさまざまな要素が影響しています。固定資産税の納税が初めての方にとって、理解しづらい部分も多いのではないでしょうか。

そこで、以下では固定資産税についてよくある質問をQ&A形式で解説します。

前述のように、要件を満たす新築家屋は一定期間税額が2分の1に減額されます。ただし、この減額はあくまで特例措置です。したがって、減額適用期間が終了すると本来の税額に戻ります。

2017年の税制改正により、高さが60mを超え、複数階に住戸のある「居住用超高層建築物」では、階層による補正が実施されました。この改正により、階層があがるごとに固定資産税の税額は高くなります。

住宅用地の特例措置の要件のひとつに、現実に住宅の敷地として利用されていることがあります。したがって、家屋を壊すと家屋の固定資産税は課税されなくなる一方、土地の固定資産税はあがります。

「親子」「夫婦」「兄弟」などで、土地や家屋を共有しているケースもあるでしょう。しかし、持分に応じた税額の納付書が、それぞれに対して送付される仕組みにはなっていません。

地方税法において「共有者全員が連帯して納税義務を負う」とされており、「共有代表者」に納税通知書が届くことを覚えておきましょう。

「納税通知書」の再発行は多くの自治体で不可能なため、紛失しないように厳重に管理してください。なお、「名寄帳(固定資産物件一覧)」を閲覧・取得すれば、同じ内容を確認できます。

ちなみに、金融機関などで納付するための「納付書」に関しては、再発行が可能です。

固定資産税は、土地・家屋といった固定資産の所有者が納付しなければならない税金です。住宅用地や田畑、山林などの土地はもとより、戸建て住宅や分譲マンションなどの家屋にも課税されます。

固定資産税は、各自治体による固定資産の評価、課税標準額の算出、税額の計算などを経て決定されます。同一区内の土地・家屋の価格が記載された「縦覧帳簿」を閲覧いただき、評価額に不服がある場合は再審査の申し出をすることが可能です。

なお、条件を満たせば、「住宅用地の特例措置」「新築住宅に係る減額措置」といった軽減措置を受けられます。

納税通知書が届いたら、納期限までに納付しましょう。期限を過ぎると、延滞金がかかる場合があるのでご注意ください。

固定資産税の納付は、セゾンカードがおすすめです。今回は、魅力の異なる4枚のセゾンカードを紹介しました。

それぞれのカードには充実した特典が付帯するため、この機会にぜひセゾンカードのお申し込みをご検討ください。

(※)「アメリカン・エキスプレス」は、アメリカン・エキスプレスの登録商標です。(株)クレディセゾンは、アメリカン・エキスプレスのライセンスに基づき使用しています。
(※)Apple、Appleのロゴ、Apple Payは、Apple Inc.の商標です。iPhoneの商標は、アイホン株式会社のライセンスにもとづき使用されています。TM and © 2025 Apple Inc. All rights reserved.
(※)Google Pay 、Google Pay ロゴ、Google Play 、Google ロゴ、Android はGoogle LLC の商標です。
(※)Google Pay は、おサイフケータイ(R) アプリ(6.1.5以上)対応かつAndroid5.0以上のデバイスで利用できます。
(※)「おサイフケータイ」は、株式会社NTTドコモの登録商標です。
(※)「QUICPay」「QUICPay＋」は、株式会社ジェーシービーの登録商標です。