マンションや戸建てのリフォームを検討するときに知っておきたい3つのTips

掲載日:

家族の生活の拠点である大事な「住まい」。マンションでも一戸建てでも、建物は丈夫で長持ちするように設計されているものです。それでも人間が生活し続ける中での損傷や、風雨や日光を受けた影響などによる経年劣化で、外観だけでなく躯体の部分も少しずつ傷んでいきます。建物の資産価値を維持し、住み続ける上での安全を確保するためには、時期をみて適切な修繕を行うことが大切です。

また修繕の他にも、家族構成や家族の年齢の変化に伴って、子ども部屋を増やしたり、介護のためのバリアフリー対応のリフォームをする場合もあるでしょう。こういった修繕やリフォームには、その場所が専有部分であれ、共用部分であれ、まとまったお金が必要になります。修繕やリフォームの費用面で不安なとき、強い味方になるのが修繕やリフォームを対象としたローンです。

この記事では、一戸建てや分譲マンションのリフォームで活用したいローンについて知っておきたいTipsを解説します。 

マンションのリフォームは「共用部分」と「専有部分」で違う

一戸建ての家は、基本的に所有者である個人がどこを修繕してもリフォームしても自由です。  
しかし、分譲マンションは事情が異なります。分譲マンションは「区分所有法」という法律により、所有者の専用所有物である「専有部分」と、住人全体の所有物である「共用部分」に分けられています。
また、マンションの維持・管理などの基本的ルールを国土交通省が定めた「マンション標準管理規約」をベースに、それぞれのマンションが管理規約を定めています。そのため、分譲マンションの場合は、 修繕やリフォームを検討した時に、それが共用部分である場合は、勝手に工事することはできません。まずは工事をしたい箇所が専有部分なのか、それとも共用部分なのかを、マンションの管理事務所か管理規約で確認する必要があります。

マンションの専有部分とは

分譲マンションの各室には、区分所有法によって区分所有権が設定されています。
具体的には、以下の箇所があげられます。

  • 間仕切り
  • 住宅設備
  • 建具
  • 天井(上塗り部分のみ:下段参照)
  • 床(上塗り部分のみ:下段参照) などとなっています。


逆にいえば、修繕やリフォームなどで、自由に修理・交換ができるのは、この専有部分だけに限られているということです。  

★Tips1. 専有部分の境界に注意!

ここで悩むのは、マンションの専有部分の境界(範囲)です。土地や建物が明確に分かれている一戸建てと違い、マンションは各戸が一体化しているので、専有部分の境界(範囲)がどこからどこまでなのか、判断に困るところです。前述した「マンション標準管理規約」によれば、壁や天井、床、柱、梁などの「躯体部分」はすべて共用部分に該当し、勝手に修繕することはできません。そして、その「上塗り部分」や「内装部分」のみが、専有部分に該当するとされています。
つまり、天井や床の修繕は、あくまで壁紙を剥がしたり板を取り替える程度の修繕が認められていて、天井や床を突き破ったりするような修繕は認められていないということです。
いずれにしろ、修繕にはマンションごとの管理規約があるので、規約を確認する必要があります。

マンションの共用部分とは

分譲マンションの共用部分とは、マンションの建物内の住人が共通で所有する領域のことを指します。そしてそれは、建物の中で「専有部分以外のすべての部分」が該当します。この部分に関しては、個人で自由な模様替えや修繕、リフォームを検討することができません。

代表的な共用部分としては

  • エントランス
  • マンションの玄関扉
  • 廊下
  • 階段
  • エレベーター
  • 躯体(区分けのための壁や床など) が挙げられます。

共用部分の専用使用権とは

マンションの「専有部分」と「共用部分」の指し示す部分についてご説明しました。
しかし、ここでややこしいのは「マンションの住人がそれぞれ専用で使っている領域にも共用部分がある」ということです。

このような領域は、その部屋の住人(区分所有者)に「専用使用権」が認められ、日頃はあたかも専用部分のように使われています。しかし実際には、共用部分の一部ということになります。

具体的には、

  • 玄関ドア
  • バルコニー
  • 窓ガラス
  • サッシ
  • 専用駐車場 などの部分が該当します。


こういった部分は、専用使用権が求められているとはいえ、共用部分であることには変わりません。ですから、勝手な修繕やリフォームを行うことは認められていません。玄関扉が古くなったからといって、勝手に修繕を加えることはできない、と覚えておきましょう。  

上記のように「専有部分」「共用部分」のどちらに属すのかの理解はややこしく、マンションごとに管理規約が違う場合もあります。
共用部分の修繕・リフォームする場合は、管理組合での決議が必要になります。そのため、「もしかしたら共用部分かもしれない」という部分の修繕やリフォームを行う場合は、事前に管理会社か管理規約で確認することが大切です。

一戸建てやマンションの専有部分なら「セゾンのリフォームローン」がおすすめ

一戸建てや分譲マンションを修繕・リフォームしたい!そんなときにお役立ていただきたいのが、一戸建てやマンションの専有部分を対象とした「セゾンのリフォームローン」です。

セゾンのリフォームローンとは

セゾンのリフォームローンは、一戸建ておよび、分譲マンションの専有部分を対象にしたリフォームローンです。

対象になっている工事は、

  • 水回りのリフォーム(マンションでは配管の撤去移動などを伴う場合は不可)
  • 内装リフォーム
  • 外装リフォーム(マンションの場合は不可)
  • 外構リフォーム(マンションの場合は不可)
  • 耐震補強(マンションの場合は不可)
  • バリアフリー化
  • 防音設備 などが該当します。

セゾンのリフォームローン5つの特徴

セゾンのリフォームローンには、以下の5つの特徴があります。

特徴(1)来店不要
セゾンのリフォームローンは、来店不要。WEBでお申し込みできるので、24時間365日、お手続きが可能です。
サイト内のお申し込みフォームからお手続きが完了するので、わずらわしい契約書の記入はいっさい不要です。

特徴(2)投資用物件にもご利用可能
投資用物件のバリューアップにはリフォームが有効です。ご自宅のリフォームはもちろん、投資用の区分マンションなどのリフォームにもご利用いただけます。
最長25年の返済期間の設定が可能なので、キャッシュフロー上も無理なくご利用いただけます。

特徴(3) お申し込み後、最短2営業日で結果回答
ご申告内容やご提出書類に不足がない場合、最短で2営業日で審査結果の回答が可能です。リフォームのスケジュールに日程的な余裕がない場合でも、スピーディなので安心です。

特徴(4)担保も保証人も不要
セゾンのリフォームローンでは、担保の設定や連帯保証人、連帯債務者の設定が不要なので、審査を受けやすいことが特徴です。
抵当権の設定、保証料のお支払いも不要です。

特徴(5)セゾンカードの会員様は優遇金利がある
セゾンカード会員様は一般のお客様の金利から年▲1.0%の優遇が適用されます。
一例として、一般のお客様の金利が3.50%だった場合、外装リフォームの借入金額を450万円(借入期間25年)とすると、
毎月の支払額は
 ■一般のお客様(3.50%)=22,528円
 ■セゾンカード会員様(2.50%)=20,187円
となり、セゾン会員様は毎月2,000円以上の優遇となります。

セゾンのリフォームローンの概要

ご利用いただける方
ご利用いただける方は、お申込時の年齢が満70歳未満で、約定完済時年齢が満80歳未満の方。(日本国籍または永住許可を有し、安定した収入のある方)

ご融資金額
ご融資金額は30万円〜最高500万円以内の1万円単位です。

ご融資期間
一般のお客様は、1年以上25年以内(1年単位)でご利用いただけます。
クレディセゾンが取扱う住宅ローンをご利用のお客様は、住宅ローンの残念数に合わせて1年以上35年以内(1年単位)でご利用いただけます。

ご融資金利
金利は変動金利で、融資実行月の金利が適用されます。
一般のお客様は、長期プライムレート(みずほ銀行)+2.5%(参考:2022年6月現在 3.6%[実質年率15.0%以内])
セゾンカード会員様は、長期プライムレート(みずほ銀行)+1.5%(参考:2022年6月現在 2.6%[実質年率15.0%以内])となります。
ご融資実行後の金利は1年ごとに見直しを行います。(10月1日を基準日として同年12月の約定返済日の翌日より新利率適用)

セゾンのリフォームローン申し込みの流れ

セゾンのリフォームローンは、WEBからすべて申し込みができます。
公式サイト(https://yuushi.saisoncard.co.jp/reform/)から
「お申し込み」フォームから規約に同意の上、「お客様登録」を行い、お申し込みいただけます。

セゾンのリフォームローンについてより詳しく知りたい方は、下記のリンクからご参照ください。

マンションの共用部分のリフォームの場合は?

修繕やリフォームをしたい箇所が、マンションの共用部分の場合は、前項でご説明したとおり、勝手に手を加えることはできません。管理組合での決議が必要となります。

★Tips2. 「修繕」と「改修」の違いを知る

管理組合での話し合いの上で、重要になるのが「修繕」と「改修」の考え方です。

修繕とは
経年劣化などで傷み、破損が発生している部分を、建築当時の水準にまで回復させ、問題なく使用できる状態にする場合をいいます。
マンションの場合は、小さな不具合を修繕するための小規模な修繕工事と、およそ10数年ごとに行われる、建物全体の抜本的な大規模修繕工事があります。
新築のマンションでは長期修繕計画のガイドラインなどで建物完成時から30年間の計画が策定されている場合が多いでしょう。

改修とは
建物全体の機能、性能面をさらに進化させて、より住みよいマンションへとアップグレードさせることです。建設当時は最新の設計でも、時間が経つと、住環境のベーシック は変化するものです。工事ができる範囲内で、設備や性能をより新しいものに変えることで、現在のライフスタイルにマッチした 生活が実現できます。また、資産価値の向上にも結び付きます。

マンション共用部分の工事にかかる費用は?

マンション共用部分の工事にかかる費用は、一般的に、マンションの管理組合が積み立てている「修繕積立金」から充当されます。
修繕積立金は一般的にマンションの管理組合が毎月徴収して積み立てているので、修繕のときに費用を支払う必要はありません。

とはいえ、大規模修繕工事にもなると、相場として1戸あたり100万円前後の費用が必要とされています。マンション全戸の総額でいえば、数千万円から、大きなマンションでは数億規模になるでしょう。

このとき問題になるのは、修繕積立金が不足しているケースの修繕です。修繕積立金は一定の計画のもとに集めているものですが、時には計画以上に修繕費用がかかったりして、積み立てた修繕金だけでは足りなくなるケースもあります。
今までの修繕では費用が足りない部分を一時金として徴収し、修繕に着手しているケースもありましたが、2022年4月から始まったマンション管理計画認定制度、評価制度により、一時金の徴収を予定していないことが評価条件に加わりました。また最近では気候変動による災害などへの不安を背景に 、マンション住民から一時金の徴収に対して「手持ち資金を残したい」との要望が出るケースもあり、修繕計画とおりの進行がむずかしくなるケースもあります。

★Tips3. マンション管理計画認定制度とは?

マンションの管理適正化の推進に関する法律が改正され、2022年4月から、「管理計画認定制度」(国土交通省)、「マンション管理適正評価制度」(一般社団法人マンション管理業協会)という、マンションの資産価値を認定・評価する制度もスタートしました。

参考に東京都の認定基準を見てみましょう。
各自治体の足並みは一定ではありませんので、ご自身の住まわれている地域の状況を把握しておくことが重要です。

■管理計画の認定基準

管理組合の運営
①管理者等が定められていること
②監事が選任されていること。
③集会が年1回以上開催されていること。
管理規約
①管理規約が作成されていること。
②マンションの適切な管理のため、管理規約において災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部の立ち入り、修繕等の履歴情報の 管理等について定められていること。
③マンションの管理状況に係る情報取得の円滑化のため、管理規約 において、管理組合の財務・管理に関する情報の書面の交付
(又 は電磁的方法による提供)について定められていること。
管理組合の経理
①管理費・修繕積立金等について明確に区分して管理されていること
②修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと。
③直前の事業年度の終了の日時点における修繕積立金の3か月以上の滞納額が全体の1割以内であること。
長期計画の作成、見直し等
①⾧期修繕計画が「⾧期修繕計画標準様式」に準拠し作成され、⾧期修繕計画の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金額につ いて集会にて決議されていること。
②⾧期修繕計画の作成又は見直しが7年以内に行われていること。
③⾧期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が30年以上で、かつ、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれるように設 定されていること。
⾧期修繕計画において将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定し ていないこと。
⑤⾧期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと。
⑥⾧期修繕計画の計画期間の最終年度において、借入金の残高のない⾧期修繕計画となっていること。
その他
①管理組合がマンションの区分所有者等への平常時における連絡に加え、災害等の緊急時に迅速な対応を行うため組合員名簿、居住者名簿を備えているとともに、1年に1回以上は内容の確認を行っていること。
②都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること

2022年4月から始まったマンション管理計画認定制度、評価制度により、今まで以上に計画とおりの修繕実施が求められるようになり、お金がないからといって、工事を延期するわけにはいかないのです。そういった理由から修繕積立金に不足分が生じたときは、修繕やリフォームのローンを組んで充当することも可能となっています。共用部分の修繕やリフォームに関しては、次項で詳しく説明します。

マンションの共用部分の修繕やリフォームなら「セゾンのマンション管理組合ローン」

「セゾンのマンション管理組合ローン」はその名前のとおり、分譲マンションの共用部分に向けた幅広い工事を対象としたご融資を実現するマンション管理組合向けのローンです。

セゾンのマンション管理組合ローンの特徴

セゾンのマンション管理組合ローンには、以下の特徴があります。

特徴(1)融資額を事前シミュレーションできる
セゾンのマンション管理組合ローンは、改修工事を検討されている段階で、電話またはWEBで相談でき、事前に融資額や金利等の概算をシミュレーションできます。その際、工事のお見積書等の書類はいっさい不要です。

特徴(2)ご融資期間は最長15年
セゾンのマンション管理組合ローンは、ご融資期間は1年から最長15年まで対応しています(1年単位)。余裕を持った返済期間を設定できます。
ご融資金利は1.3%~6.0%です 。
また、全額一括繰上返済にも対応しています 。

特徴(3)担保・保証人・保証料すべて不要
セゾンのマンション管理組合ローンは、マンション管理組合に向けたローンです。担保や保証人、保証料がなくてもご融資が可能です。

特徴(4)工事が着工次第すぐ融資実行
セゾンのマンション管理組合ローンは、工事着工後であれば、いつでもご融資が可能です。

特徴(5)窓口に行く必要なし
セゾンのマンション管理組合ローンは、ご検討からご契約まで、すべて電話やWEBで行うことができます。店舗窓口までご来店いただくことなく完結します。
 (必要に応じて、ご訪問の上ご説明させて頂くことはあります)。

セゾンのマンション管理組合ローンでできる工事

セゾンのマンション管理組合ローンでは、以下のような修繕工事に幅広く対応しています。
また近年では、ライフスタイルの変化によって、新たなマンション設備が必要になってきています。
例えば、コロナ禍を背景に通販の利用者が増え、宅配ロッカーの需要が高まっています。また環境問題への意識の高まりから、EV自動車充電器の設置を検討するマンションも増えています。
こういったマンション設備の整備にも、セゾンのマンション管理組合ローンをご利用いただけます。

対象例

  • 大規模修繕工事
  • 給排水管工事
  • 防水工事・外壁工事
  • ソーラーパネル・ZEH
  • LED照明
  • エレベーター
  • EV自動車充電器
  • 機械式駐車場
  • 共用部バリアフリー
  • エントランスドア
  • 防犯カメラ
  • インターホン
  • AED、宅配ロッカー
  • 感震ブレーカー

セゾンのマンション管理組合ローンの申し込み方法

セゾンのマンション管理組合ローンは、公式サイト (https://yuushi.saisoncard.co.jp/mansionloan/)の「問い合わせフォーム」に必要事項をご記入いただきます。
その後、返信がメールされますので、WEB上で相談をお受けいたします。
また、お電話でもご相談を受け付けています。

セゾンのマンション管理組合ローンについてより詳しく知りたい方は、下記のリンクからご参照ください。
またはお気軽にお電話にてご連絡ください。
電話 0120-266-785(受付時間10:00〜17:00 土・日・祝日・年末年始休み)

まとめ

分譲マンションや一戸建てを長く快適に住み続けるには、定期的に修繕やリフォームが必要になります。とはいえ、修繕やリフォームにはある程度のお金がかかるため、まとまったお金を用意できないときは、修繕やリフォーム用のローンを検討することをおすすめします。
また分譲マンションには「専有部分」と「共用部分」があり、個人で修繕できる範囲、マンション管理組合が修繕する範囲が分けられています。
マンションにお住まいの方は、共用部分の修繕には個人で着手せず、マンション管理組合向けの修繕ローンがあることを知っておいていただけると「いつかの修繕」の際にお役立ていただけるのではないでしょうか。